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细读:土地添值税清理实例

时间:2021-03-30  来源:未知   作者:admin

一、开发公司基本情况北京嘉和房地产发展有限义务公司成立于2003年10月,经济性质为私营有限义务公司,主要经营: 房地产开发、出售;工程死板补缀、租赁;物业管理服务。法定代外人:戴燕。注册资本2000万元,经营地址在北京市AAA经济技术开发区将军路。二、开发项现在详细概况阳光大厦综相符楼项现在是2003年12月由北京吉兴工贸实业有限公司申请,经北京AAA经济技术开发区管理委员会核准立项的,该项现在修建面积约30 000平方米,占地面积约6.9亩,项现在估算总投资5 000万元。2003年12月取得建设用地规划允诺证,2005年1月取得建设工程规划允诺证,9月取得建设工程施工允诺证,2005年8月经北京AAA经济技术开发区管理委员会核准变更投资主体,由“北京吉兴工贸实业有限公司”变更为“北京嘉和房地产发展有限公司”。2005年10月北京嘉和房地产发展有限公司与北京吉兴工贸实业有限公司签定国有土地操纵权转让相符同,并于以前最先施工,2006年3月取得商品房预售允诺证,共计27层223套,经北京富展置业投资顾问有限公司出具面积实测收获报告,实测面积为40283.75平方米,其中:可售面积36842.30平方米,人防及车库不走售面积3441.45平方米,截至2011年12月31日,实际已售面积26637.59平方米,未售10204.71平方米(1-4层),出售比例为72.30%。该项现在2007年8月收工验收,2008年4月由北京天达工程造价事务所出具北京阳光建设(集团)有限公司《关于阳光大厦工程施工结算的审计报告》,其中:土建46 307 463.02元,桩基7 382 188.92元、室外场地1 962 853.61元、内装修及2-4层、25-27层电梯厅装修2 591 944.40元、电梯厅、卫生间装修7 506 268.73元、阳光大厦外装饰幕墙39 981 687.40元、绿化1 704 122.21元、装配工程52 609 062.98元,相符计160 045 591.28元。三、清理审核流程该项现在截至2011年12月31日,已相符清理条件,税务机关于2012年年头下达了土地添值税清理关照书,企业也在规准时间内挑供齐全原料,进走了自立申报,自立申报添值税税额为负数,已预缴土地添值税3 107 233.02元将全额璧还。税务机关安排了清理幼组到企业进走了纳税评估,在评估过程中清理审核幼组议决土地出让相符同、土地操纵权证、规划平面图,房屋户(室)面积对照外,发现疑点,并议决现场勘察添以证实,掌握项现在开发的实际情况,发现原料之间存在疑点。对修建装配费、前期费用、基础设施费等项现在审核中,遵命详细发包或收费项现在审核,按发包项现在收荟萃同、决算、发票,并统计造外进走比对分析,比对与账载金额是否相反,有无预挑的情况;查明发票是否相符税收规定,有无取得不相符规定的建安发票;分析单位成本是否相符理,有无重复列支原料成本等。上述基础工行为判定项现在成本是否相符理挑供了足够的依据。四、土地添值税清理审核情况1.收好审核截至2011年12月31日,该项现在共出售5-27层,计26 627.59平方米,其中:企业账面发生额为155 361 650.71元,经审核,发现相符同已签,客户未付款139 600.72元,企业账上未确认为收好,答调添139 600.72元。2.扣除项现在审核情况(1)取得土地操纵权所付出的金额截至2011年12月31日取得土地操纵权企业账面列支的金额为1 923 194.05元审核准确,予以确认。其中:转让土地操纵权付出金额1 839 484.00元,已于2011年8月在税务机关开具发票。土地转让契税73 579.40元,付土地交易服务费9 580.65元,付AAA国土局土地登记费550元。本次清理可扣除取得土地操纵权所付出的金额:1 923 194.05×72.30%=1 390 500.99元。开发成本:(2)-(7)(2)土地征用及拆迁赔偿费。包括土地征用费、耕地占用税、做事力安放费及相关地上、地下附着物拆迁赔偿的净付出、安放动迁用房付出等。截至2011年12月31日土地征用及拆迁赔偿费发生数为0。(3)前期工程费。包括规划、设计、项现在可走性钻研和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等付出。包括:项现在团体性报批报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、一时设施费、预算编审费等。截至2011年12月31日该企业账面共发生前期工程费计6 808 648.01元,经审核,答予调减1 301 293.16元,审核确认的前期工程费为5 507 364.85元,审核调整事项如下:①列支未取得相符税法规定票据的费用441 158.71元,不相符税收规定,不允诺扣除,答予调减。②列支测算费40 000.00元,询问费184 000.00元,服务费93 461.12元、市容费4 000.00元、广告设计费23 000.00元、出售测绘费43 986.50元、审计费64 000.00元、代理及公证费48 684.00元、水箱卫生及消防检测费38 093.00元,相符计费用539 224.62元,答在期间费用中列支,不相符税收规定,不允诺扣除,答予调减。③列支印花税金11 504.00元,不允诺扣除,答予调减。④列支嗓音超标排污费81 000.00元,不允诺扣除,答予调减。⑤截至2012年5月31日仍未付出的桩基及测绘费228 405.83元,不允诺扣除,答予调减。本次清理可扣除的前期工程费:(6 808 648.01-1 301293.16)×72.30%=3 981 908.31元。(4)修建装配工程费。是指以出包手段付出给承包单位的修建装配工程费,以自营手段发生的修建装配工程费。包括:土建工程费、装配工程费(强电、弱电、给排水、电梯、空调、消防、煤气、采暖,上述各项如有甲供材、甲供设备的,还答包括响答的甲供材费、甲供设备费。对于电视机、壁式空调等能够别离片面,不得行为房地产开发成本)、装修工程费(主要指内外墙、地板、地毯、门窗、厨洁具、电梯间、天棚、顶棚、雨篷等的装修费,有甲供材的,还答包括响答的甲供材费)、项现在或工程监理费、其他(如现场垃圾清运费、工程保险费等)截至2011年12月31日该账面共发生修建装配工程费150 880 932.78元,根据企业挑供的原料表现单位修建成本3 745.45/平方米(150 880 932.78/40283.75),经审核,答予调减22 470 199.64元,审核调整事项如下:①列支答在期间费用中列支的运费2 246 739.78元,不允诺扣除,答予调减。②列支售楼处费用98 027.00元、劳务费5 400.00元、标牌楼字款16 000.00元、服务费5 775.00元,相符计125 202.00元,答在期间费用中列支,不允诺扣除,答予调减。③列支收工后发生的修补费用2800.00元,不允诺扣除,答予调减。④重复列支甲供材18 993 763.12元,不允诺扣除,答予调减。⑤列支非本单位费用1 101 694.74元,不允诺扣除,答予调减。主要费用项现在明细外序号项现在金额(元)1桩基工程2 834 918.132土建工程42 558 661.753机电装配工程31 535 339.964空调工程2 821 440.025智能化、火灾报警等7 338 848.086装饰工程9 235 512.267幕墙工程35 250 654.338绿化工程1 502 479.499电梯工程4 356 349.0410其他13 446 729.72相符计150 880 932.78主要费用项现在明细外如外所列示。根据北京市建工局公布的高层商务楼的修建成本(2005-2007年)平均价1 892.8元/平方米,而该项主意建安成本达到2 161.89元/平方米。议决调查,审核幼组发现建设方北京阳光建设(集团)有限公司与项现在开发商北京嘉和房地产发展有限公司为相关方,修建装配成本的实在性不及有效确定,企业亦不及挑供足够理由表明修建成本偏高的相符理性,经钻研后决定按北京市建工局公布的高层商务楼的修建成本平均价1 892.8核定该项现在修建装配成本:1892.8×40283.75=76 249 082元,答予调减10 840 125.94元,本次清理可扣除的修建装配工程费:(150 880 932.78-22 470 199.64-10 840 125.94)×72.30%=85 005 486.33元。建安成本就是指房屋修建成本、房屋设施设备装配成本的简称。建安成本计算公式:建安成本=房屋修建原料和人造成本+装配房屋的设施设备和人造成本,及建设房屋与装配房屋设施设备的总投入,包括了基础工程、主体结构、墙体、水电、门窗、安防、给水、排水等原料、人造方面的成本投入。(5)基础设施费。包括开发幼区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的付出。截至2011年12月31日该企业账面共发生基础设施费14 517 616.55元,经审核,答予调减2 696 930.16元,审核确认的基础设施费为11 820 686.39元,审核调整事项如下:①列支收工后发生费用22 502.00元,不允诺扣除,答予调减。②重复列支甲供材1 485 112.71元,不允诺扣除,答予调减。③列支未取得相符税法规定票据的费用1 189 315.45元,不允诺扣除,答予调减。本次清理可扣除的基础设施费:(14 517 616.55-2 696 930.16)×72.30%=8 546 551.05元。(6)公共配套设施费。包括不及有偿转让的开发幼区内公共配套设施发生的付出。截至2011年12月31日该企业账面共发生公共配套设施费7 906 093.56元,经审核,答予调减1 202 532.01元,审核确认的公共配套设施为6 703 561.55元,审核调整事项如下:①列支收工后发生的费用307 308.34元,不允诺扣除,答予调减。②列支非本单位费用89 000.00元,不允诺扣除,答予调减。③列支未取得相符税法规定票据的费用739 678.67元,不相符税收规定,不允诺扣除,欧宝加盟答予调减。④列支答在期间费用中列支的费用64 505.00元,不相符税收规定,不允诺扣除,答予调减。⑤截至2012年5月31日仍未付出的死板车库款2 040.00元,不允诺扣除,答予调减。本次清理可扣除的公共配套设施费:(7 906 093.56-1 202 532.01)×72.03%=4 846 785.46元。(7)开发间接费用。是指直接布局、管理开发项现在发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、补缀费、办公费、水电费、做事珍惜费、周转房摊销等。现场工程管理费用,主要包括内部自力核算的,开发项现在现场管理人员的工资及福利费、社会保险费、补缀费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、做事珍惜费、矮值易耗品摊销、周转房摊销等。截至2011年12月31日该企业账面共发生开发间接费用3 326 104.72元。经审核,答予调减3 319 896.92,审核确认的开发间接费用为6 20780元,审核调整事项如下:①列支广告费用1 240.00元、劳务费12 000.00元、定额费15 562.00元、保洁服务费2 500.00元、停车场管理费20 816.00元、标牌制作费80 000.00元、审计费230 000.00元。上述费用相符计362 118.00元,答计入房地产开发费用,不允诺计入开发成本,答予调减。②列支答由施工方承担的水电费961 269.47元,不允诺计入开发成本,答予调减。③列支物业用品费用111 244.00元,不允诺计入开发成本,答予调减。④列支非本单位费用2 497.99元,不允诺计入开发成本,答予调减。⑤列支收工后发生的费用6 255.00元,不允诺扣除,答予调减。⑥列支售楼处费用17 920.00元,不允诺扣除,答予调减。⑦列支的发掘机、推土机、首重机、破碎锤的折旧费1 858 592.46元,不允诺扣除,答予调减。本次清理可扣除的开发间接费用:(3 326 104.72-331 989 6.92)×72.30%=4 488.34元本次清理相符计可扣除房地产开发成本金额102 385 219.49元。(8)与转让房地产相关的税金。是指在转让房地产时缴纳的交易税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的哺育费附添,也可视同税金予以扣除。该公司阳光大厦综相符楼项现在累计实现房地产收好155 361 650.71元,实际缴纳交易税7 768 082.53元,城建税388 404.13元,哺育费附添310 723.29元,相符计8 467 209.95元,核实准确。(9)房地产开发费用。开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项现在相关的出售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利休付出,凡能够按转让房地产项现在计算分摊并挑供金融机构表明的,允诺据实扣除,但最高不及超过按商业银走同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不及按转让房地产项现在计算分摊利休付出或不及挑供金融机构表明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的详细比例,由各省、自治区、直辖市人民当局规定。“阳光大厦综相符楼”通盘操纵自有资金,异国利休付出,房地产开发费用可按“取得土地操纵权所付出的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。该公司为“阳光大厦综相符楼”项现在发生的土地操纵权所付出的金额和房地产开发成本之和为103 775 720.48元,剔除代收费用白蚁防治费49 752.00元不走添计扣除,可扣除的房地产开发费用为:(103 775 720.48-35 971.52)×10%=10 373 974.9元。(10)财政部规定的其他扣除项现在。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地操纵权所付出的金额与房地产开发成本之和添计20 %的扣除。(103 775 720.48-35 971.52)×20%=20 747 949.8元。3.添值额及添值率该公司“阳光大厦综相符楼”项现在土地添值税清理转让房地产收好总额为155 501 251.43元,扣除项现在金额为143 364 855.13元,添值额为12 136 396 .30元,添值率为8.46%。4.答纳税额实在认适用30%的税率,答纳土添3 640 918.89元。已缴纳3 107 233.02元,答补533 685.87元。土地添值税清理审核外单位:元项      现在走次金  额账面数审核数一、转让房地产收好总额  1=2+3+41155,361,650.71155,501,251.43其货币收好2155,361,650.71155,501,251.43中实物收好及其他收好3视同出售收好4二、扣除项现在金额相符计  5=6+7+14+17+21+225249,456,776.52143,364,855.131.取得土地操纵权所付出的金额61,923,194.051,390,500.992.房地产开发成本  7=8+9+10+11+12+137183,453,395.62102,385,219.49土地征用及拆迁赔偿费814,000.00-其前期工程费96,808,648.013,981,908.31中修建装配工程费10150,880,932.7885,005,486.33基础设施费1114,517,616.558,546,551.05公共配套设施费127,906,093.564,846,785.46开发间接费用133,326,104.724,488.343.房地产开发费用  14=15+161418,537,658.9710,373,974.90利休付出15其中其他房地产开发费用1618,537,658.9710,373,974.904.与转让房地产相关的税金等  17=18+19+20178,467,209.958,467,209.95其交易税187,768,082.537,768,082.53中城市维护建设税19388,404.13388,404.13哺育费附添20310,723.29310,723.295.财政部规定的其他扣除项现在2137,075,317.9320,747,949.806.代收费用22三、添值额  23=1-523-94,095,125.8112,136,396.30四、添值额与扣除项现在金额之比(%)24=23÷524-37.72%8.47%五、适用税率(%)25300%六、速算扣除系数(%)26--七、答缴土地添值税税额  27=23×25-5×2627-3,640,918.89八、减免税额  28=30+32+3428其中减免税(1)减免性质代码(1)29减免税额(1)30减免税(2)减免性质代码(2)31减免税额(2)32减免税(3)减免性质代码(3)33减免税额(3)34九、已缴土地添值税税额353,107,233.023,107,233.02十、答补(退)土地添值税税额  36=27-28-3536-3,107,233.02533,685.87 ,
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